Gebouwenbeleid + Gebouwenplan = Vastgoed exploitatie plan
Een belangrijk agendapunt voor een parochie in fusie is het gebouwenplan. Hierin worden keuzes met betrekking tot de kerkgebouwen en andere parochiële gebouwen aangegeven. Het blijkt telkens een intensieve taak om een adequaat gebouwenplan te schrijven.
Door een ingestelde gebouwengroep wordt een gebouwenplan voor de te fuseren parochies vastgesteld. Door de gebouwengroep wordt daarvoor onderzoek gedaan naar de technische en financiële haalbaarheid van dit beleidsvoornemen, het vastgoedplan.
In mijn visie zal het vastgoedplan vooral een vastgoed exploitatieplan moeten zijn met als primaire doel te onderzoeken of en in welke mate het vastgoed welke eigendom van de gefuseerde parochies door rendement een positieve bijdrage of in het negatieve geval een last kan betekenen voor het huishoudboekje van de parochie.
Omdat parochie en bisdom hun eigen verantwoordelijkheden dragen voor de zorg voor kerkgebouwen is overleg en afstemming tussen parochies en bisdom nodig, zowel bij de ontwikkeling, de vaststelling als de uitvoering van het gebouwenplan. Gedurende het hele traject blijft het parochiebestuur/de parochiebesturen – als eigenaar van de parochiële gebouwen – verantwoordelijk.
Het vastgoed exploitatie plan
Het vastgoed exploitatieplan zal inzicht moeten geven over van de verschillende eigendommen of en op welke wijze deze door de verhuur of verkoopopbrengst functioneel zijn voor het beoogde doel onder meer door:
– Inzicht van het huidige rendement
– Indicatie van de exploitatiekosten waaronder met name de eventueel op korte en of langere termijn te verwachten onderhoud en of andere kosten.
– Beeld van de huidige gebruiksovereenkomsten en of huurovereenkomsten met de up to date huurprijs.
– Sterkte zwakte analyse in relatie tot het beoogde doel en functie van het gebouw, bouwkundig en naar rendementsverwachting.
– Inzicht in eventuele alternatieve aanwendingsmogelijkheden, mede op basis van het bestemmingsplan, de feitelijke situatie en marktkenmerken voor het gebouw en de omgeving waarin dat gebouw staat.
– Inzicht in de huidige marktwaarde en na eventuele alternatieve aanwending.
– Een advies over voortgezette exploitatie of verkoop.
Op basis van deze informatie kan een meerjaren exploitatieprognose en rendementsverwachting gemaakt worden welke voor de gebouwencommissie en het Parochiebestuur beschikbaar zijn voor beleid en besluitvorming.
Globaal zijn er drie fasen in de ontwikkeling en uitvoering van een gebouwenplan te onderscheiden:
- Ontwikkeling gebouwenplan (oriëntatiefase)
- Vaststelling gebouwenplan
- Uitvoering gebouwenplan
Het is van belang elke fase zorgvuldig te doorlopen.
1. Ontwikkeling gebouwenplan (oriëntatiefase)
a) Het parochiebestuur richt een gebouwencommissie, de gebouwengroep op, die de opdracht krijgt een gebouwenplan te schrijven, waarin de bestemming van de kerkgebouwen en andere parochiële eigendommen, wordt bepaald.
In een samenwerkingsverband dat uit meerdere parochies bestaat stemmen de parochiële gebouwencommissies hun werk op elkaar af. Eventueel wordt door de besturen een gezamenlijke gebouwencommissie, de gebouwengroep opgericht.
b) De gebouwengroep verzamelt de benodigde gegevens m.b.t de gebouwen, de parochiefinanciën en het pastoraal beleid (bouwkundige staat, onderhoudskosten en gebruikskosten, feitelijk gebruik van het gebouw, geografische ligging, omvang parochie, deelname kerkelijk leven, financiële vooruitzichten parochie; Op basis van de gegevens en op basis van het pastoraal plan komt de gebouwencommissie tot een eerste oriëntatie op de behoefte aan gebouwen en op de bestemming van de gebouwen.
c) Van elk gebouw wordt het beoogd gebruik (parochiekerk, kerk, eventueel herbestemming of herinrichting) aangegeven, inclusief een indicatie van de kosten en opbrengsten van de (her)bestemmingen. Ook de eventuele behoefte aan pastorieën, pastoraal centrum, secretariaten, pastorale steunpunten en devotiekapellen wordt in kaart gebracht. Dit alles wordt verwoord in een concept-gebouwenplan.
d) De mogelijke keuzes van het conceptplan worden afgestemd met het parochiebestuur en gesondeerd bij het bisdom en eventueel bij de burgerlijke gemeente. Eventueel wordt het concept-plan bijgesteld. Instemming met het voorgenomen besluit c.q. de voorgenomen besluiten door de bisschop is nodig voor het vervolg.
Vaststelling van het gebouwenplan
De gebouwencommissie legt het concept-gebouwenplan voor aan het parochiebestuur. Nadat parochianen gehoord zijn stelt het parochiebestuur het gebouwenplan vast, en vraagt het aan de bisschop toestemming om het plan uit te voeren.
Mogelijkheden van herbestemming
1. Het kerkgebouw kan afgebroken worden zonder dat er nieuwbouw van een kerkruimte voor in de plaats komt.
2. Het kerkgebouw of een ander gebouw door gedeeltelijke herbestemming, renovatie of herbouw gebruikt worden voor een commerciële functie, woningbouw, appartementen, kantoren, zorgwoning, maatschappelijk vastgoed of vul maar in waar behoefte aan is.
3. Het kerkgebouw kan behouden blijven en kunnen passende en waardige nevenfuncties een plaats krijgen.
4. Het kerkgebouw kan verkocht worden. Bijvoorbeeld aan een
kerkgenootschap dat is aangesloten bij de Raad van Kerken.
5. Het kerkgebouw kan verkocht worden en een bestemming krijgen met een sociale maatschappelijke functie. In dat geval zullen de functies die in het gebouw een plaats kunnen krijgen en functies die uitgesloten zijn middels een juridisch kettingbeding worden vastgelegd.
Aandachtspunten bij herbestemming:
– Bij alle herbestemmingen geldt dat er goede zakelijke afspraken moeten worden gemaakt.
– Multifunctioneel gebruik van de kerkruimte, met meer functies in een en dezelfde ruimte, kan de waardigheid en passend gebruik onvoldoende borgen.
– Nevenfuncties in een kerkgebouw kunnen zijn: parochiële voorzieningen, zoals het parochiesecretariaat, werkkamers voor de pastorale beroepskrachten, vergaderruimten.
– Ook zijn sociale maatschappelijke nevenfuncties mogelijk.
Bij voorkeur kan gedacht worden aan een sociale herbestemming (bibliotheek, wijk of dorps cultureel centrum, brede schoolvoorziening, gezondheidscentrum), en in beperkte mate aan een culturele herbestemming (museum, expositie, concerten, koorrepetities).
– In de afgelopen jaren hebben vele kerken in Nederland een herbestemming gekregen, vaak op het gebied van onderwijs, maatschappij, cultuur, wetenschap.
Kerkgebouwen zijn echter als kerken gebouwd en lenen zich niet makkelijk voor andere functies. Bovendien lijken de grenzen van dit soort van herbestemming te worden bereikt.
– Van de katholieke kerkgebouwen in Nederland is 55% monument. Aanwijzing van een kerk als monument geeft aan het betreffende kerkgebouw een bijzondere status en waarde. Vaak zijn parochies daarover verheugd. Echter bij plaatsing van een kerk op de monumentenlijst krijgt het parochiebestuur er als het ware een tweede eigenaar bij. Parochiebesturen worden erdoor belemmerd om hun eigen beslissingen te nemen met betrekking tot herinrichting, verbouwing, afbraak of vervreemding van het kerkgebouw.
– Zorg is dat het kerkgebouw architectonisch intact blijft. En er moeten goede afspraken worden gemaakt over het eigendom van het geheel en de delen, de huur en de huuropzegging.
Factoren die bijdragen aan een goede procesgang
a) Het gebouwenplan is geen doel in zichzelf. Het is onderdeel van het integrale parochieplan waarin onder meer ook een financiële paragraaf is opgenomen, en moet bijdragen aan het waarborgen van de pastorale zorg. Een goed pastoraal plan is daarom een belangrijke voorwaarde voor het gebouwenplan.
b) Verwoord welke criteria van belang zijn voor de besluiten, en hoe die gewogen worden (denk aan financiële aspecten, bouwkundige aspecten, pastorale aspecten, deelname aan het kerkelijk leven, maar zeker ook de sociaal-geografische en demografische aspecten).
c) Wees duidelijk in de communicatie en geef ook op die manier leiding van het proces. Geef aan op welke momenten en met welke middelen de communicatie plaats vindt (denk aan nieuwsbrieven en parochie-avonden). Betrek parochianen bij de problematiek, maak hen deelgenoot, luister naar hun vragen en licht keuzes toe.
Bedenk ook op welke momenten en op welke wijze met anderen wordt gecommuniceerd (denk aan omwonenden). Ben beschikbaar voor de media en stel een vaste woordvoerder aan.
Ad van de Wouw 