Brede samenwerking leidt tot herontwikkeling van het “eigen” kerkgebouw tot Samenwijs accommodatie (Brede school) met leefbaarheid als grote winnaar.
Brabants Dagblad Magazine zaterdag 29 oktober 2016. Door brede samenwerking duurzame transformatie van kerkgebouw tot Samenwijs accommodatie (Brede school) met leefbaarheid als grote winnaar.
Door het bezoeken van een groot aantal regionale vastgoedveilingen om in opdracht van de hypotheekhouder de belangen te behartigen (meebieden) ben ik in de gelegenheid onderstaande aantekeningen te maken.
Marktbeeld van de veiling:
Grosso modo is op een veiling een opbrengst te verwachten welke gemiddeld uit komt in de buurt van 70-80% van de bekende WOZ waarde. Uitzonderingen hierop zijn er veel; positief en negatief.
Daar waar sprake is van een interessante woning (ligging, onderhoud, uitvoering), veelal gelegen in een recreatief en/of landschappelijk cq. bedrijfseconomische interessante omgeving is sprake van iets hogere prijzen welke liggen in de buurt van 80% van de bekende WOZ waarde. Hogere prijzen zijn een uitzondering. Over het algemeen hebben duurdere woningen (villa’s, landhuizen, buitengebied) een lagere opbrengst.
Woningen of appartementen welke echter niet als een interessante woning (courant verhandelbare) beschouwd worden, en waarbij ook nog sprake is van een aanwezig of vermeend gebrek of probleem hebben een minimale opbrengst. Veelal zelf niet of nauwelijks hoger dan 50-60% van de WOZ waarde.
Recreatiewoningen hebben vrijwel altijd een erg lage opbrengst op de veiling.
Kopers op een veiling zijn nog steeds voornamelijk regionaal opererende vastgoedhandelaren en incidenteel ook particulieren.
Indien sprake is van actieve houding van de hypotheekhouder tijdens het veilingproces (meebieden) is de kans groot dat de opbrengst op niveau blijft. Als zij niet actief zijn is doorgaans ook de opbrengst lager.
Woningen in de dorpen en steden welke verder weg liggen van de economische of recreatieve centra lopen ook de kans een lagere prijs te doen.
Rotterdam en Den Haag: Veel appartementen op de veiling. Gemiddelde prijzen in de buurt van 70-80 % en hoger van de bekende WOZ waarde. Daar waar sprake is van een interessante woning, veelal gelegen in een aantrekkelijke woonomgeving liggen de prijzen hoger.
Profiel van de meeste kopers van dergelijke appartementen:
Kopers zijn voornamelijk regionale vastgoedhandelaren en incidenteel particulieren. Naar verluid wordt het grootste deel van deze gekochte woningen na een kleine opknapbeurt bestemd voor verhuur. Een dergelijke belegging zou een rendement bereiken in een orde van grootte van 6-8%.
Actieve houding van de hypotheekhouder op de veiling:
Als er geen sprake is van actieve houding van de hypotheekhouder tijdens het veilingproces (meebieden) blijft de opbrengst achter.
Advies aan hypotheekhouders: Bij alle veilingen is het nodig dat een belangenbehartiger (volmachthouder) namens de hypotheekhouder aanwezig en actief is bij de veiling.
De mogelijkheid om de aangeboden woning te kunnen bezichtigen door belangstellenden en goede informatie van de te verkopen onroerende zaak op de veilingsites is noodzakelijk. De informatie op de veilingsites Veiligbiljet.nl en veilingnotaris.nl geven allebei onvolledige informatie. De veilingvolgorde wordt niet identiek weergegeven, en niet elk perceel komt op beide sites voor. Op de veilingsites wordt niet volledig en ruim geïnformeerd over de mogelijkheden tot bezichtiging en de relevante informatie over de juridische status (denk aan de erfdienstbaarheden en andere rechten en plichten uit eerdere aktes). Maar enkele veilingen geven achteraf ook nog de veilingresultaten op de informatiesite.
Veiling verloop:
Over belangstelling bij een veiling mag niet geklaagd worden. Vrijwel alle veilingen hebben een ordentelijk en rustig verloop. In enkele gevallen verloopt de communicatie met de zaal moeilijker en is er daardoor een minder gestructureerd verloop. Er zijn opmerkingen en vragen van bezoekers die door vraagstelling de sfeer in de zaal beïnvloeden. Een goed communicerende veilingmeester maar ook een goed georganiseerde regionale veiling is daarbij essentieel
Vastgoedhandelaren en (particuliere) beleggers zijn actief op het regionale vastgoed veilingen. De koopkracht en het investeringsanimo hiervan bepaalt voor een belangrijk deel mede het prijsniveau.
Ik heb de indruk dat het aandeel particuliere kopers nog steeds erg laag is. Bij globale schatting ligt dat omstreeks 10%. Het gehele verloop van de veiling is voor de incidenteel een veiling bezoekende particuliere koper ook moeilijk. Veelal maken deze dan ook gebruik van deskundige bijstand van een makelaar met ervaring.
Internet biedingen:
Via internet wordt nog maar weinig geboden, maar wint schuchter terrein. Daadwerkelijke aankopen via internet bieder zijn er tot op heden nog maar weinig.
Onderhandse verkopen van woningen ter voorkoming van executie:
Er is een toename waar te nemen van onderhandse verkopen van woningen kort voor die op de veiling komen. Verkoop bij wijze van pre executie, al dan niet na het afgeven van een verkoopvolmacht aan de hypotheekhouder (bank).
Met een uitgekiend verkoopplan zijn goede resultaten te bereiken en daar is de debiteur en de bank mee gediend.
Uiteraard ben ik voor verdere toelichting en advies beschikbaar.
Ad van de Wouw adviseert, begeleidt en ondersteunt Hypotheekverstrekkers als makelaar – taxateur en Woningmarktconsultant bij vraagstukken op het gebied van uitwinning bij hypotheken, speciaal bij de beoordeling en opbrengstoptimalisatie van dossiers welke Bijzonder Beheer nodig hebben.
Ad van de Wouw
Vastgoedadviseur; Makelaar- Taxateur; Woningmarktanalist.
06 1231 6890
najaar 2016
Een belangrijk agendapunt voor een parochie in fusie is het gebouwenplan. Hierin worden keuzes met betrekking tot de kerkgebouwen en andere parochiële gebouwen aangegeven. Het blijkt telkens een intensieve taak om een adequaat gebouwenplan te schrijven.
Door een ingestelde gebouwengroep wordt een gebouwenplan voor de te fuseren parochies vastgesteld. Door de gebouwengroep wordt daarvoor onderzoek gedaan naar de technische en financiële haalbaarheid van dit beleidsvoornemen, het vastgoedplan.
In mijn visie zal het vastgoedplan vooral een vastgoed exploitatieplan moeten zijn met als primaire doel te onderzoeken of en in welke mate het vastgoed welke eigendom van de gefuseerde parochies door rendement een positieve bijdrage of in het negatieve geval een last kan betekenen voor het huishoudboekje van de parochie.
Omdat parochie en bisdom hun eigen verantwoordelijkheden dragen voor de zorg voor kerkgebouwen is overleg en afstemming tussen parochies en bisdom nodig, zowel bij de ontwikkeling, de vaststelling als de uitvoering van het gebouwenplan. Gedurende het hele traject blijft het parochiebestuur/de parochiebesturen – als eigenaar van de parochiële gebouwen – verantwoordelijk.
Het vastgoed exploitatieplan zal inzicht moeten geven over van de verschillende eigendommen of en op welke wijze deze door de verhuur of verkoopopbrengst functioneel zijn voor het beoogde doel onder meer door:
– Inzicht van het huidige rendement
– Indicatie van de exploitatiekosten waaronder met name de eventueel op korte en of langere termijn te verwachten onderhoud en of andere kosten.
– Beeld van de huidige gebruiksovereenkomsten en of huurovereenkomsten met de up to date huurprijs.
– Sterkte zwakte analyse in relatie tot het beoogde doel en functie van het gebouw, bouwkundig en naar rendementsverwachting.
– Inzicht in eventuele alternatieve aanwendingsmogelijkheden, mede op basis van het bestemmingsplan, de feitelijke situatie en marktkenmerken voor het gebouw en de omgeving waarin dat gebouw staat.
– Inzicht in de huidige marktwaarde en na eventuele alternatieve aanwending.
– Een advies over voortgezette exploitatie of verkoop.
Op basis van deze informatie kan een meerjaren exploitatieprognose en rendementsverwachting gemaakt worden welke voor de gebouwencommissie en het Parochiebestuur beschikbaar zijn voor beleid en besluitvorming.
Het is van belang elke fase zorgvuldig te doorlopen.
a) Het parochiebestuur richt een gebouwencommissie, de gebouwengroep op, die de opdracht krijgt een gebouwenplan te schrijven, waarin de bestemming van de kerkgebouwen en andere parochiële eigendommen, wordt bepaald.
In een samenwerkingsverband dat uit meerdere parochies bestaat stemmen de parochiële gebouwencommissies hun werk op elkaar af. Eventueel wordt door de besturen een gezamenlijke gebouwencommissie, de gebouwengroep opgericht.
b) De gebouwengroep verzamelt de benodigde gegevens m.b.t de gebouwen, de parochiefinanciën en het pastoraal beleid (bouwkundige staat, onderhoudskosten en gebruikskosten, feitelijk gebruik van het gebouw, geografische ligging, omvang parochie, deelname kerkelijk leven, financiële vooruitzichten parochie; Op basis van de gegevens en op basis van het pastoraal plan komt de gebouwencommissie tot een eerste oriëntatie op de behoefte aan gebouwen en op de bestemming van de gebouwen.
c) Van elk gebouw wordt het beoogd gebruik (parochiekerk, kerk, eventueel herbestemming of herinrichting) aangegeven, inclusief een indicatie van de kosten en opbrengsten van de (her)bestemmingen. Ook de eventuele behoefte aan pastorieën, pastoraal centrum, secretariaten, pastorale steunpunten en devotiekapellen wordt in kaart gebracht. Dit alles wordt verwoord in een concept-gebouwenplan.
d) De mogelijke keuzes van het conceptplan worden afgestemd met het parochiebestuur en gesondeerd bij het bisdom en eventueel bij de burgerlijke gemeente. Eventueel wordt het concept-plan bijgesteld. Instemming met het voorgenomen besluit c.q. de voorgenomen besluiten door de bisschop is nodig voor het vervolg.
De gebouwencommissie legt het concept-gebouwenplan voor aan het parochiebestuur. Nadat parochianen gehoord zijn stelt het parochiebestuur het gebouwenplan vast, en vraagt het aan de bisschop toestemming om het plan uit te voeren.
1. Het kerkgebouw kan afgebroken worden zonder dat er nieuwbouw van een kerkruimte voor in de plaats komt.
2. Het kerkgebouw of een ander gebouw door gedeeltelijke herbestemming, renovatie of herbouw gebruikt worden voor een commerciële functie, woningbouw, appartementen, kantoren, zorgwoning, maatschappelijk vastgoed of vul maar in waar behoefte aan is.
3. Het kerkgebouw kan behouden blijven en kunnen passende en waardige nevenfuncties een plaats krijgen.
4. Het kerkgebouw kan verkocht worden. Bijvoorbeeld aan een
kerkgenootschap dat is aangesloten bij de Raad van Kerken.
5. Het kerkgebouw kan verkocht worden en een bestemming krijgen met een sociale maatschappelijke functie. In dat geval zullen de functies die in het gebouw een plaats kunnen krijgen en functies die uitgesloten zijn middels een juridisch kettingbeding worden vastgelegd.
– Bij alle herbestemmingen geldt dat er goede zakelijke afspraken moeten worden gemaakt.
– Multifunctioneel gebruik van de kerkruimte, met meer functies in een en dezelfde ruimte, kan de waardigheid en passend gebruik onvoldoende borgen.
– Nevenfuncties in een kerkgebouw kunnen zijn: parochiële voorzieningen, zoals het parochiesecretariaat, werkkamers voor de pastorale beroepskrachten, vergaderruimten.
– Ook zijn sociale maatschappelijke nevenfuncties mogelijk.
Bij voorkeur kan gedacht worden aan een sociale herbestemming (bibliotheek, wijk of dorps cultureel centrum, brede schoolvoorziening, gezondheidscentrum), en in beperkte mate aan een culturele herbestemming (museum, expositie, concerten, koorrepetities).
– In de afgelopen jaren hebben vele kerken in Nederland een herbestemming gekregen, vaak op het gebied van onderwijs, maatschappij, cultuur, wetenschap.
Kerkgebouwen zijn echter als kerken gebouwd en lenen zich niet makkelijk voor andere functies. Bovendien lijken de grenzen van dit soort van herbestemming te worden bereikt.
– Van de katholieke kerkgebouwen in Nederland is 55% monument. Aanwijzing van een kerk als monument geeft aan het betreffende kerkgebouw een bijzondere status en waarde. Vaak zijn parochies daarover verheugd. Echter bij plaatsing van een kerk op de monumentenlijst krijgt het parochiebestuur er als het ware een tweede eigenaar bij. Parochiebesturen worden erdoor belemmerd om hun eigen beslissingen te nemen met betrekking tot herinrichting, verbouwing, afbraak of vervreemding van het kerkgebouw.
– Zorg is dat het kerkgebouw architectonisch intact blijft. En er moeten goede afspraken worden gemaakt over het eigendom van het geheel en de delen, de huur en de huuropzegging.
a) Het gebouwenplan is geen doel in zichzelf. Het is onderdeel van het integrale parochieplan waarin onder meer ook een financiële paragraaf is opgenomen, en moet bijdragen aan het waarborgen van de pastorale zorg. Een goed pastoraal plan is daarom een belangrijke voorwaarde voor het gebouwenplan.
b) Verwoord welke criteria van belang zijn voor de besluiten, en hoe die gewogen worden (denk aan financiële aspecten, bouwkundige aspecten, pastorale aspecten, deelname aan het kerkelijk leven, maar zeker ook de sociaal-geografische en demografische aspecten).
c) Wees duidelijk in de communicatie en geef ook op die manier leiding van het proces. Geef aan op welke momenten en met welke middelen de communicatie plaats vindt (denk aan nieuwsbrieven en parochie-avonden). Betrek parochianen bij de problematiek, maak hen deelgenoot, luister naar hun vragen en licht keuzes toe.
Bedenk ook op welke momenten en op welke wijze met anderen wordt gecommuniceerd (denk aan omwonenden). Ben beschikbaar voor de media en stel een vaste woordvoerder aan.
