Nieuwe tijden vragen om nieuwe taxatiemethodes; ook als het gaat om landelijk en agrarisch vastgoed. De gangbare taxatiemethodes wordt steeds vaker aangevuld door een werkwijze die uitgaat van – toekomstig – rendement van de onderneming. Een vorm van ‘Business Valuation’ dus: wat zijn de opbrengsten, rentebetalingen, belastingen, afschrijvingen en waardeverminderingen van de onderneming? Een Internal Rate of Return kan zo een beeld geven van het rendement van de onderneming. De bedrijven met de hoogste netto cash flow presteren het best en geven een beter rendement. Dat kan meegewogen worden in de waardebepaling van het registergoed.
Het grote voordeel: meer begrip van een ‘grote’ agrarische onderneming én de mogelijkheid van toetsing op de inkomstenbenadering, die aansluit bij de praktijkhandleiding landelijk en Agrarisch Vastgoed van NRVT.
Die ontwikkeling kun je rustig revolutionair noemen, als je de werkwijze vergelijkt met de huidige comparatieve methode en de kostenmethode (gecorrigeerde vervangingswaarde). Die manier van werken is alleen mogelijk als er voldoende referentiemateriaal beschikbaar is. Met deze marktdata kan de taxateur uiteindelijk een complexwaarde bepalen.
Anno 2020 zien we een steeds verdergaande schaalvergroting en differentiatie landbouwbedrijven en andere ondernemingen en/of mengvormen in het landelijke gebied Recreatie, horeca, natuur e.a.). Het gevolg: minder referentieobjecten en ook meer aandelentransacties. Dat beperkt voor de taxateur het zicht op gerealiseerde marktprijzen en de opbouw hiervan.
Landbouwbedrijven en andere ondernemingen in het landelijke gebied zijn in een groot aantal situaties ook per definitie exploitatie gebonden vastgoed. Een type vastgoed dat naar aard, omvang en inrichting hoofdzakelijk is bestemd voor het doel waarvoor het is opgericht. De bedrijfsopstallen zijn in beginsel niet zomaar alternatief te benutten. Als een bedrijf – om wat voor reden dan ook – niet kan worden voortgezet, ligt sloop / herbestemming / uitponding van de panden en andere delen het meest voor de hand.
Dat alles leidt tot de tendens dat landbouwbedrijven en andere ondernemingen ook op basis van de inkomstenbenadering getaxeerd zouden kunnen worden: gross operating profit (gop), discounted cashflow (dcf) en de dekkingswaardemethode. De eerste voorzichtige stappen worden al genomen op basis van het saldo aanvangsrendement (SAR).
Een voorbeeld voor een varkensbedrijf:
de koopsom van een varkensstal met 3.000 dierplaatsen bedraagt € 898.000,–.
Het begrote KWIN saldo per dierplaats per jaar is € 73,–. Het totale saldo is te begroten op 3.000 x € 73,– = € 219.000,–. De koopsom delen door het totale saldo geeft een factor van 4,1 (reciproke is 24,39% aanvangsrendement). Deze grofmazige factor is te gebruiken in een soortgelijk te taxeren object. En zeker als deze kengetallen ook vergeleken kunnen worden van de referenties die onderzocht worden.
Voor de verschillende bedrijfsvormen kan deze methode nog verder worden verfijnd, zodat we onze klanten echt maatwerk kunnen bieden: Business Valuation met behulp van jaarcijfers. Met als doel: deze mee laten wegen in de waardebepaling van de registergoederen.
Het zou mooi zijn als een nog groter aantal taxateurs van landelijk en agrarisch vastgoed zich deze methode eigen maakt, zodat er meer begrip komt van de wijze waarop deze ondernemingen getaxeerd worden.
Ad van de Wouw 