Planschade risicoanalyse

Planschade risicoanalyse

Er gaat bijna geen week voorbij of op de  gemeentepagina in een van de  weekbladen wordt een wijziging van een bestemmingsplan aangekondigd. Bij een kleiner plan ook wel aangegeven met inpassingsplan of projectbesluit.  De buren van een dergelijk plan zullen zich wel eens achter de oren krabben met de vraag: Is er een wettelijke regeling voor het geval ik als buurman nadeel heb van een verandering op mijn buurperceel? Deze regeling bestaat wel degelijk en is er onder de naam Planschade.
Planschade is een recht op een tegemoetkoming in schade bij waardevermindering van uw eigendom. Een verzoek om planschade vergoeding wordt ingediend bij de gemeente.

Om vroegtijdig voor particulieren of ontwikkelaars de eventuele consequenties die voortvloeien uit het verwezenlijken van hun plannen in beeld te brengen, is het mogelijk om vooraf te onderzoeken of en in welke mate er sprake kan zijn van planschade.

In de meeste gevallen vraagt de gemeente aan plannenmakers om voorafgaande aan de bestemmingsverandering in beeld te brengen of er eigenaren van percelen in de buurt zijn welke voor een tegemoetkoming van planschade in aanmerking zouden kunnen komen met een begroting van die eventuele schade. Dan kan de plannenmaker daar rekening mee houden.

Ook als is er een dergelijke analyse gemaakt dan is het nog lang niet zeker dat het gereserveerde bedrag ook echt tot uitkering gaat komen. In finale zin moet de gemeenteraad daar altijd nog een besluit over nemen. En ook hier horen bezwaarprocedures bij.

Een tegemoetkoming in planschade kan pas aangevraagd worden wanneer de planologische wijziging onherroepelijk is. Vanaf de datum dat de maatregel onherroepelijk is geworden, moet de aanvraag binnen vijf jaar ingediend worden. Daarna is sprake van verjaring van planschade en komt u niet meer in aanmerking voor een tegemoetkoming.

 Wanneer is er recht op een tegemoetkoming (vergoeding)?

Indien zo’n verandering in uw omgeving wordt veroorzaakt doordat het bestemmingsplan is veranderd of ontheffing is verleend van het geldende bestemmingsplan in uw directe woonomgeving en dat besluit nadelige gevolgen heeft voor uw woonsituatie, bestaat er in beginsel recht op een tegemoetkoming in dat nadeel.

Een voorbeeld:  

 Er kunnen door de nieuwe maatregelen bijvoorbeeld woningen of andere soorten van bebouwing worden opgericht of een hinder veroorzakend bedrijf mag worden gevestigd, op plekken waarop dat eerder volgens het bestemmingsplan niet mogelijks was.
Dan krijgen die gronden een andere bestemming, bijvoorbeeld van “agrarisch“ naar een bestemming “wonen“ of een gebied met de bestemming “recreatie”, “verkeer” of “industrie”.

Schade is bijvoorbeeld aan de orde wanneer:

– uw uitzicht in negatief opzicht verandert vanaf/vanuit uw eigendom
– uw privacy verslechtert
– u te maken krijgt met geluidsoverlast
– de bezonning door nieuwbouw ten nadele verandert.

Dit zijn enkel voorbeelden maar er zijn zeker nog wel meer gevallen welke tot een tegemoetkoming kunnen leiden.

Bij de beoordeling of eer sprake is van planschade moet er ook een uitgebreide vergelijking worden gemaakt van de bouw en gebruiksmogelijkheden voor en na de bestemmingsplan verandering ook al zijn die mogelijkheden nog niet volledig benut.

In een aantal gevallen komt er zeker geen vergoeding en is het ook zonde van de moeite en kosten.

De wetgever heeft bepaald dat de aanvrager voor het in behandeling nemen van een verzoek om planschadevergoeding de gemeente € 300,00 moet betalen. Dit bedrag betaalt de gemeente overigens weer terug wanneer er een planschadevergoeding wordt toegekend.

Zo heeft de wetgever ook bepaald dat 2% van het nadeel niet wordt vergoed, maar gezien moet worden als normaal maatschappelijk risico dat elke burger draagt voor ontwikkelingen bij hem in de buurt. Alleen schade die meer bedraagt dan 2% van de waarde van uw woning / onroerende zaak komt daardoor in beginsel voor vergoeding in aanmerking.

Daarnaast zijn de eisen gesteld aan het doen van aanvragen en de wegingsfactoren aangescherpt. Zo moet bijvoorbeeld de gevraagde tegemoetkoming in de planschade goed worden gemotiveerd en de hoogte van de schade worden onderbouwd.

Er komt ook geen vergoeding van de schade wanneer de ontwikkelingen of wijzigingen bij u bekend waren of u bekend hadden kunnen zijn bij de aankoop van uw eigendom of de schade op een andere wijze al is gecompenseerd.

Het recht op planschade vervalt ook als meegewerkt is aan de totstandkoming van de mogelijkheid tot uitvoering van de plannen door bijvoorbeeld daartoe gronden/gebouwen te verkopen aan de gemeente of projectontwikkelaar;
Van belang is dan ook dat eerst goed wordt nagegaan of er recht op een vergoeding is.

Vervolgens is het ook van belang om na te gaan wat precies de schade is. Alleen de waardevermindering als gevolg van de veranderingen in het bestemmingsplan komt voor vergoeding in aanmerking, hoe groot de emotionele schade ook is.

Bij de beoordeling van de eventuele waardedaling moet als uitgangspunt worden genomen dat er sprake is van een willekeurig handelend koper. Met andere woorden: in welke mate zal een redelijk denkend en handelend koper in zijn koopgedrag worden beïnvloed door de planwijziging.

Al met al een kluwen van regels en voorschriften waarbij deskundige bijstand meer dan nodig is. Het komt maar al te vaak voor dat een eigenaar zich verlekkerd op het vooruitzicht op een planschade vergoeding welke later zwaar tegenvalt of zelf helemaal geen kans van slagen heeft.

Opdrachten worden uitgevoerd voor en op naam van Naber Bedrijfshuisvesting B.V..