Aantekeningen tijdens regionale vastgoedveilingen.

Standaard

Door het bezoeken van een groot aantal regionale vastgoedveilingen om in opdracht van de hypotheekhouder de belangen te behartigen (meebieden) ben ik in de gelegenheid onderstaande aantekeningen te maken.

Marktbeeld van de veiling:

Grosso modo is op een veiling een opbrengst te verwachten welke gemiddeld uit komt in de buurt van 70-80% van de bekende WOZ waarde. Uitzonderingen hierop zijn er veel; positief en negatief.

Daar waar sprake is van een interessante woning (ligging, onderhoud, uitvoering), veelal gelegen in een recreatief en/of landschappelijk cq. bedrijfseconomische interessante omgeving is sprake van iets hogere prijzen welke liggen in de buurt van 80% van de bekende WOZ waarde. Hogere prijzen zijn een uitzondering. Over het algemeen hebben duurdere woningen (villa’s, landhuizen, buitengebied) een lagere opbrengst.
Woningen of appartementen welke echter niet als een interessante woning (courant verhandelbare) beschouwd worden, en waarbij ook nog sprake is van een aanwezig of vermeend gebrek of probleem hebben een minimale opbrengst. Veelal zelf niet of nauwelijks hoger dan 50-60% van de WOZ waarde.
Recreatiewoningen hebben vrijwel altijd een erg lage opbrengst op de veiling.
Kopers op een veiling zijn nog steeds voornamelijk regionaal opererende vastgoedhandelaren en incidenteel ook particulieren.
Indien sprake is van actieve houding van de hypotheekhouder tijdens het veilingproces (meebieden) is de kans groot dat de opbrengst op niveau blijft. Als zij niet actief zijn is doorgaans ook de opbrengst lager.
Woningen in de dorpen en steden welke verder weg liggen van de economische of recreatieve centra lopen ook de kans een lagere prijs te doen.
Rotterdam en Den Haag: Veel appartementen op de veiling. Gemiddelde prijzen in de buurt van 70-80 % en hoger van de bekende WOZ waarde. Daar waar sprake is van een interessante woning, veelal gelegen in een aantrekkelijke woonomgeving liggen de prijzen hoger.
Profiel van de meeste kopers van dergelijke appartementen:
Kopers zijn voornamelijk regionale vastgoedhandelaren en incidenteel particulieren. Naar verluid wordt het grootste deel van deze gekochte woningen na een kleine opknapbeurt bestemd voor verhuur. Een dergelijke belegging zou een rendement bereiken in een orde van grootte van 6-8%.

Actieve houding van de hypotheekhouder op de veiling:

Als er geen sprake is van actieve houding van de hypotheekhouder tijdens het veilingproces (meebieden) blijft de opbrengst achter.
Advies aan hypotheekhouders: Bij alle veilingen is het nodig dat een belangenbehartiger (volmachthouder) namens de hypotheekhouder aanwezig en actief is bij de veiling.

  • Veilingorganisatie:

De mogelijkheid om de aangeboden woning te kunnen bezichtigen door belangstellenden en goede informatie van de te verkopen onroerende zaak op de veilingsites is noodzakelijk. De informatie op de veilingsites Veiligbiljet.nl en veilingnotaris.nl geven allebei onvolledige informatie. De veilingvolgorde wordt niet identiek weergegeven, en niet elk perceel komt op beide sites voor. Op de veilingsites wordt niet volledig en ruim geïnformeerd over de mogelijkheden tot bezichtiging en de relevante informatie over de juridische status (denk aan de erfdienstbaarheden en andere rechten en plichten uit eerdere aktes). Maar enkele veilingen geven achteraf ook nog de veilingresultaten op de informatiesite.

 

Veiling verloop:

Over belangstelling bij een veiling mag niet geklaagd worden. Vrijwel alle veilingen hebben een ordentelijk en rustig verloop. In enkele gevallen verloopt de communicatie met de zaal moeilijker en is er daardoor een minder gestructureerd verloop. Er zijn opmerkingen en vragen van bezoekers die door vraagstelling de sfeer in de zaal beïnvloeden. Een goed communicerende veilingmeester maar ook een goed georganiseerde regionale veiling is daarbij essentieel

Vastgoedhandelaren en (particuliere) beleggers zijn actief op het regionale vastgoed veilingen. De koopkracht en het investeringsanimo hiervan bepaalt voor een belangrijk deel mede het prijsniveau.

  • Particuliere kopers:

Ik heb de indruk dat het aandeel particuliere kopers nog steeds erg laag is. Bij globale schatting ligt dat omstreeks 10%. Het gehele verloop van de veiling is voor de incidenteel een veiling bezoekende particuliere koper ook moeilijk. Veelal maken deze dan ook gebruik van deskundige bijstand van een makelaar met ervaring.

Internet biedingen:

Via internet wordt nog maar weinig geboden, maar wint schuchter terrein. Daadwerkelijke aankopen via internet bieder zijn er tot op heden nog maar weinig.

Onderhandse verkopen van woningen ter voorkoming van executie:

Er is een toename waar te nemen van onderhandse verkopen van woningen kort voor die op de veiling komen. Verkoop bij wijze van pre executie, al dan niet na het afgeven van een verkoopvolmacht aan de hypotheekhouder (bank).
Met een uitgekiend verkoopplan zijn goede resultaten te bereiken en daar is de debiteur en de bank mee gediend.
Uiteraard ben ik voor verdere toelichting en advies beschikbaar.

Ad van de Wouw adviseert, begeleidt en ondersteunt Hypotheekverstrekkers als makelaar – taxateur en Woningmarktconsultant bij vraagstukken op het gebied van uitwinning bij hypotheken, speciaal bij de beoordeling en opbrengstoptimalisatie van dossiers welke Bijzonder Beheer nodig hebben.
Ad van de Wouw
Vastgoedadviseur; Makelaar- Taxateur; Woningmarktanalist.
06 1231 6890

najaar 2016